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绿景中国(00095)买入九龙仓(00004)物业,继续布局香港

时间:2017-10-12 18:25:02 新浪:http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/ggscyd/2017-10-12/doc-ifymuukv1831484.shtml

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继流浮山项目后,绿景中国(00095)于香港再下一城。

绿景中国公布,2017年10月11日,该公司附属奏昇有限公司拟向香港九龙仓集团(00004)全资拥有的Greater Honour Limited收购New Grade Investments Limited的全部已发行股份及销售贷款,及于完成后根据项目管理协议的条款委聘项目经理继续完成发展项目的建筑及装修的方式收购物业(其由目标集团拥有全部权益)及已竣工的发展项目。总代价将为合共90亿港元。其中,购买销售股份及销售贷款的应付代价合共将为78.8亿港元。

成立二十多年来,绿景累积了大量的旧城改造及城市更新经验,手上握有深圳白石洲等多个旧改项目,也拥有“旧改之王”的称号,出于此,加上最近内地房企频频加码香港城市更新,不免有观点认为绿景与九龙仓这笔生意少不了旧改的背景。

接近绿景人士向智通财经否认了这一说法。他表示,收购这笔香港物业,是因为绿景一直看好香港市场,按照绿景在粤港澳大湾区的布局,香港正是核心地段;目前绿景在香港没有任何旧改项目,与九龙仓也尚未有其它的项目合作。

布局香港

绿景的主要开发项目均布局于深圳、珠海、香港等粤港澳大湾区经济发达的核心城市的核心地段。这次买入九龙仓旗下物业,并不是绿景在香港的第一个项目。

智通财经了解到,绿景早在2015年就从兴胜创建(00896)手中花费7.1亿元购入香港新界元朗流浮山多个地块,并将这些物业由农业更改为住宅用途。如今香港流浮山项目已经成为绿景大湾区布局中的重要一子。

此次绿景收购的物业位于香港九龙观塘海滨道123号,现在正开发成为一幢独立式办公大楼。当发展项目完成后,这栋办公大楼将拥有地上23层及地下3层,其中最底层至二楼为停车位及上落货区。这个项目的许可建筑面积为约55390平方米。根据项目管理协议,项目经理将按照当中所载条款促使发展项目于2019年11月15日或之前完成。

绿景在公告中表示,收购这个物业对集团进军香港物业市场别具战略意义,这笔交易将巩固其于房地产行业及商业发展行业的领导地位以及其在粤港澳大湾区发展的市场地位及品牌影响力。

此外,绿景将在发展项目完成后从物业赚取租金收入,管理层预计,将来在物业升值时,集团将获得长远资本收益。

下半年将集中推盘

对于投资者来说,年绿景值得期待的原因之一是它的楼盘将在下半年集中推售。

上半年,绿景房地产开发与销售所产生的收益约为人民币2.36亿元。在中期业绩会上,绿景高层表示,2017年绿景的推盘主要集中于下半年,因此上半年结转收入较少。

智通财经了解到,绿景要推出的项目包括绿景国际花城(二期)、绿景虹湾项目、绿景红树湾壹号等,预期总建筑面积约为200万平方米。

其中,绿景虹湾花园位于深圳福田区中心商业区,包括五座高层优质住宅楼宇和两座公寓式住宅,以及绿景虹湾佐阾购物中心,项目全部单位已完工。公寓式住宅已于2017年7月份开售,预计平均销售价格为每平方米人民币79500元。

绿景红树湾壹号包括三座优质住宅楼宇及一座甲级办公室、酒店和公寓。预期整个项目将于2017年内竣工,并计划于年内预售部分住宅单位。此外,化州绿景国际花城将承接上半年B1区住宅项目预售,并计划于今年第四季度推售B2区单位。

商业物业投资方面,绿景现营运和管理以“NEO”和“佐阾”两大商业品牌为代表的商业地产系列物业。上半年,来自此业务的收益约为人民币2.38亿元,同比增长14%。

上半年,位于深圳核心商业中心区地段的NEO都市商务综合体平均出租率约为100%(2016年上半年:98%),绿景佐阾中心系列平均出租率约为97%((2016年上半年:90%)。此外,绿景化州佐阾中心预计于2017年底开始运营 ,绿景佐阾红树湾壹号购物中心预计于2018年开始营运。

粤港澳大湾区无疑是绿景未来布局的核心。绿景董事会主席黄敬舒曾在业绩会上表示,粤港澳大湾区作为国家战略规划发展潜力庞大,绿景位处大湾区内的核心项目,包括绿景虹湾花园、绿景红树湾壹号和香港流浮山项目等,将把握机遇,进一步推动绿景业务发展,提升项目价值和贡献。

这笔生意也为九龙仓带来正面影响。10月12日,麦格理发表报告称,九龙仓公布以90亿元出售观塘项目,作价高于预期的67亿元,较预期早发生,预计九仓获取收益45亿元或每股1.5元,而持有九仓61.6%的会德丰(00020))将获得28亿元或每股1.37元。预期交易于今年底完成。

麦格理认为,九龙仓将项目出售比出租更好,因为未来10年香港九龙东供应庞大。数据显示,第三季九龙东写字楼出租率同比跌3%,同期中环升6.9%。8月底,九龙东甲级写字楼空置率为11.4%,中环仅2.1%。假设上述项目每月每平方尺租金33元,预计回报率达2.6%。

麦格理表示,九龙仓可通过出售获得现金,支持在内地积极投地,并给予九龙仓目标价90.22元,维持“跑赢大市”评级。

截至10月12日收盘,绿景中国涨0.43%,报2.34港元,成交量为359.20万股,涉资844.41万港元;九龙仓涨2.47%,报72.50港元,成交量为578.05万股,涉资4.19亿港元。